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城市片区开发中政府平台公司 与社会资本方合作实操锦囊
来源:四川利来w66最给利的网站新城集团??? 作者:利来w66最给利的网站集团??? 发布时间:2021-03-16??? 阅读:
 加快城镇化进程,是各级政府积极推进的一项重点工程,也是政府政绩的一个重要体现。城市片区开发建设是城镇化建设的具体步骤,在于把城市发展规划变成一个个具体的片区开发项目。在片区开发中,政府一般会授权政府平台公司来承担具体的投资建设任务,但单靠政府平台公司难以完成一个片区的大额持续投资,一般会寻找社会资本方进行合作,本文就城市片区开发中政府平台公司与社会资本方的合作需要注意的事项,提出建议如下:
  一、获得政府合规授权,清晰双方的责权利
  政府授权有关部门以合法的文书形式,进一步清晰政府平台公司与政府在片区开发项目中的责任、权利和义务,对征迁安置的协调运作、土地出让资金的运作路径、收益问题,形成清晰的约定,做到有据可循,合法合规获得政府授权,成为土地一级整理和开发建设的合法承载主体。土地储备整理有具备资格的主体承担,一般是土地储备中心,由其将土地一级整理开发授权给政府平台公司。
  二、选择合适的社会资本方
  结合项目开发的实际需要,按照社会资本方承担不同的职能和需要,梳理选择社会资本方需要考虑的因素,制定选择社会资本方的标准和条件,为招标奠定基础。
  社会资本方选择要考虑以下因素:
  1、项目实施职能的需要。项目实施中根据需要来选择社会资本方,如融资需要还是施工需要,不同的职能需求就要选择不同的社会资本方。
  2、考虑股权设计需要。如果政府平台公司要想对项目公司合并报表,就必须考虑分拆社会资本方,平台公司成为第一大股东,实现合并报表。
  3、考虑政府平台公司与社会资本方门当户对。有些政府平台公司选择社会资本方追求高大上、攀高枝,没有考虑条件与需求的匹配对等,一味攀高求大,难以实现长久合作。
  4、忌选择央企或大企业集团的分支机构或挂靠机构,因为央企繁琐的审批程序或挂靠单位的审批难,导致项目在实施中出现诸多问题,导致合租终止,难以持续。
  5、忌选择政府领导推荐的社会资本方或当地的社会资本方,人情因素多、干扰因素多,在项目实施中麻烦多、难过人情关。
  6、通过公开招标选择社会资本方。要重点关注社会资本方的筹资能力、项目建设组织运作能力,确定社会资本方的合理收益,做到合作长久。
  三、组建项目公司
  设计股权结构,起草投资合作协议、公司章程,清晰政府平台公司与社会资本方的责权利,及出资比例,明确出资各方在项目合作方中的作用和重大事项的决策权;完成工商注册。
  做好项目公司股权设计,考虑政府平台公司合并报表,做大规模的需求。
  四、建立制定有效可行的筹融资机制
根据目前国家的金融政策和相关政策规定,首先要与金融机构结合,在现有条件下整合资源,充分利用好土地,可经营性资产资源,扩大资金来源。政府财政、平台公司、社会资本三方通力合作,通过贷款、发债、证券,争取政策补助等多种方式融资,保障片区建设资金需求,同时把握债务风险。
短期看,银行融资满足眼下需求,但成本较高。长远看,要寻求国开行、发展银行等融资,成本低。
城市片区开发中政府平台公司与社会资本方合作实操锦囊
  五、科学规划,先算后做,滚动发展,良性循环
  1、依据融资计划编制项目实施计划。社会资本方设计融资方案,通过多渠道融资,筹措资金,依据资金筹措计划,编制项目开发建设规划。如基础设施、征地拆迁、居民安置、土地开发及政府交办公益公共设施的代建业务、形成高中低项目收益合理搭配,实现收益最大化。
  2、测算投资收益。分类别对项目开发中的投资收益进行可行性分析研究,提高区域内资产资源经营收益,做到先算后做,实现片区开发整体收支平衡的目标。土地一级开发的收益比较固定,如北京一般在8%。土地二级开发收益较高,可以考虑先拿土地再寻找开发商合作,赚取高额收益。
  3、按照轻重缓急的原则,组织实施开发计划,滚动发展。结合规划和政府需求,指导编制项目实施计划,以较少的合理投入,做到整理一块,交付一块,出让一块,统筹兼顾,有序合理开发,关注现金流,见到回头钱,实现良性循环,提高资金周转效率。
  4、在项目实施中,约定政府需要承担的责任、义务,如项目报批报建手续的办理,政府平台公司要主导办理,加快速度。
  城市片区开发中政府平台公司与社会资本方合作实操锦囊
  六、规划社会资本方退出安排
  规划社会资本方退出的条件和考核机制;规划项目公司清算的安排;代建项目的移交事项的约定。
  有的政府看到社会资本方赚钱,会患上“红眼病”,往往不能保证社会资本方的收益,这是需要约定政府违约的补偿机制,需要提前约定。
  七、项目实施落地保证措施
  为了项目落地实施,需要政府出台以下措施:
  1、一把手重视,政府成立专门的开发协调机构
  成立以书记为指挥长,由财政、土地、规划、环保、住建、发改、新城所在乡镇等部门和人员参加的工作协调机构,建立例会工作制度,及时协调推进中的问题。
  2、成立拆迁安置指挥部
  政府出台统一拆迁安置政策和标准,拆迁指挥部协调解决拆迁安置中的问题和矛盾,保证土地一级开发整理项目的顺利推进。
3、政府相关政策支持
梳理开发中需要政府出台的相关政策,支持政府平台公司做大规模,使政府平台公司成为自主经营,自负盈亏、服务政府的国资平台,为政府解忧和经济发展服务。
  八、政府应关注的问题
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  1、政府政策的连贯性,总的政策规划确定后,不应因政府换届而改变。
  2、政府对土地使用出让的控制,适时调整供地计划和土地出让划拨价格。
  3、各相关职能部门的支持和配合是区域综合开发实施的关键,政府要统一领导协调。
  4、片区开发的功能定位,配套的招商引资,产业入住,促进经济快速发展和规模形成,保证预期目标的实现。
  5、引导当地居民本地就业,建立引导培训机制,及时化解居民民生问题和就业矛盾。
  6、保护建设投资者的合法权益,创造良好的建设环境,解决当地与项目建设之间的关系和矛盾,建立诚信,为片区开发建立和谐的外部环境。

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